Cần thiết lập cơ quan chuyên trách về giá đất

Bỏ khung giá đất - điểm mới quan trọng

Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến, Chủ tịch Hội Luật gia thành phố Hà Nội nhìn nhận, việc bỏ khung giá đất là điểm mới quan trọng trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), vì Luật Đất đai năm 2013 quy định khung giá đất sát giá thị trường, nhưng thực tế, luôn có khoảng cách lớn giữa giá đất thị trường và giá Nhà nước quy định. Khoảng cách này vô hình trung đã tạo ra kẽ hở cho tham nhũng và trục lợi đất đai.

Theo đó, Bảng giá đất sẽ được xây dựng căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, thay vì căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ như hiện nay. Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bên cạnh đó, sau khi bỏ khung giá đất, các địa phương sẽ xây dựng bảng giá đất định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm, thay vì định kỳ 5 năm một lần như hiện nay.

Cũng theo ông Tuyến, với khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thị trường thì xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn. Trong đó, giá của thửa đất chuẩn là giá trị của thửa đất có các đặc tính về quy mô diện tích, hình thể, kích thước mang tính đại diện cho các thửa đất trong vùng giá trị, được chọn làm thửa đất chuẩn để định giá cho các thửa đất khác trong vùng giá trị.

“Cần bổ sung quy định cụ thể hệ số tiền sử dụng đất để tính công nhận hoặc chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân do Bảng giá đất được tính theo giá thị trường. Bên cạnh đó, cần thiết lập cơ quan chuyên trách về giá đất của Nhà nước để giải quyết các vấn đề liên quan đến giá đất, kể cả việc giải quyết tranh chấp về giá đất, ngăn ngừa nguy cơ gia tăng sự bất bình đẳng giữa các khu vực, gây ra xung đột về giá đất giữa các địa phương giáp ranh”, Chủ tịch Hội Luật gia Hà Nội góp ý.

Đồng thời, ông Tuyến cũng kiến nghị quy định ngay trong Luật về quy chuẩn phương pháp định giá đất, quy trình kiểm tra giám sát việc xây dựng Bảng giá đất và định giá đất cụ thể (không giao cho Chính phủ quy định). Bên cạnh đó, cần xác định rõ cơ quan định giá đất cấp tỉnh là cơ quan nào và để bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá, trong thành phần Hội đồng cần có đại diện của Mặt trận Tổ quốc và một số tổ chức chính trị - xã hội.

Khắc phục tình trạng đầu cơ đất

Tại hội thảo góp ý vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) của Hội Luật gia Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Luật gia Hà Nội Tô Thị Thanh Hương đánh giá cao những điểm mới nổi bật như bỏ khung giá đất, tính giá đất cụ thể cho từng vị trí, việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành bố trí tái định cư, trừ trường hợp tái định cư tại chỗ... trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo bà Hương, việc bỏ khung giá đất sẽ tạo điều kiện cho các địa phương được chủ động xác định giá đất sát thực với giá đất thị trường, đạt được mục tiêu hoàn thiện cơ chế giá đất. Nhà nước xác định giá đất sẽ đảm bảo khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất và làm tăng thu thuế, phí và lệ phí từ đất cho Nhà nước.

Phó Chủ tịch Hội Luật gia Hà Nội cũng kiến nghị bổ sung điều luật về đánh thuế lũy tiến với bất động sản được sở hữu, nhằm khắc phục tình trạng đầu cơ đất như hiện nay, để người có nhu cầu thật sự có điều kiện có nhà để ở.

Theo luật sư Dương Thị Bích Hạnh, Chi hội luật gia Đoàn Luật sư Hà Nội, trong thực tế, thông tin đầu vào để áp dụng phương pháp định giá đất còn bất cập, việc định giá đất cụ thể ở một số nơi chưa kịp thời. Công tác đăng ký đất đai, đặc biệt là đăng ký biến động đất đai chưa thực hiện nghiêm, vẫn còn tình trạng nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp. Vì vậy, bà Hạnh cũng đánh giá cao việc Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất bỏ khung giá đất, cho rằng đây là giải pháp mang tính đột phá để khắc phục các bất cập trong quản lý, khai thác đất đai hiện nay.

Cùng quan tâm đến việc xác định giá đất, Chủ tịch Hội Luật gia quận Tây Hồ - ông Lê Trung Đức băn khoăn, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất hàng năm, nhưng vấn đề cốt lõi là làm sao xác định được chính xác giá đất phổ biến trên thị trường, trong khi giá đất thường xuyên biến động.

Vì vậy, theo ông Đức, cần nghiên cứu kỹ về các phương pháp xác định giá đất, cơ quan chuyên trách chuyên môn tư vấn xác định giá đất phải độc lập, Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh phải là Hội đồng độc lập với UBND cấp tỉnh, tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” và cần phải được quy định cụ thể trong Luật Đất đai (sửa đổi).

Nhấn mạnh yêu cầu giá đất cần phải được xây dựng trên cơ sở các nguyên tắc, phương pháp theo giá thị trường chứ không thể dựa vào khung giá đất, Chủ tịch Hội Luật gia quận Tây Hồ cũng cho rằng, bảng giá đất phải được cập nhật thường xuyên, phù hợp với tình hình thị trường. Bên cạnh đó, khi cấp có thẩm quyền cho phép doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp khiến giá đất tăng lên gấp nhiều lần thì giá trị tăng đó cần phải quay trở lại bồi hoàn cho người dân bị thu hồi đất và đầu tư vào phát triển kinh tế - xã hội.

Cũng theo ông Đức, vấn đề mấu chốt khó khăn, vướng mắc lớn nhất hiện nay của Luật Đất đai 2013 là bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Vì vậy, Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định cụ thể cách tính giá đất để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực hiện và tính khấu trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vào tiền sử dụng đất, cho thuê đất phải nộp. Từ đó, khắc phục thực tiễn giá đất của Nhà nước quy định thường thiếu sự tương thích, thậm chí là thấp hơn nhiều so với giá thị trường... /.